经适房是保障性住房的重要组成部分，主要针对中低收入家庭，出售价格实行政府指导价。经多年保障性安居工程的实施，经适房在切实改善中低收入住房困难家庭的居住条件、抑制房价过快增长、保障民生方面发挥了重要作用。但笔者在近年来保障性安居工程跟踪审计中也发现，经适房退出机制运行仍存在一些问题。
一、问题存在主要表现
（一）部分家庭收入、住房条件发生变化按规定应退出而未退出。各地对购买经适房都有相应的准入条件，如：规定了家庭或人均收入、人均住房面积等量化指标，并对公示、审批等作出了明确要求。从审计情况看，一些家庭配售时是符合条件的，但随着时间的推移，其家庭收入、住房条件等有所改善，已不符合准入条件，应及时予以退出，但实际上却并未退出。如审计中发现张某2014年1月购买某小区23栋1906室经适房，面积84.27平方米，后又于2015年12月购置另一小区14栋206室商品房，面积96.29平方米，但未退出经适房。
（二）个别人员采取隐瞒、虚报相关信息取得配售资格，后期查实后有关部门也未采取有效措施。如审计发现个别家庭原住宅已被拆迁，按规定可以取得拆迁安置房，但在等待分配安置房期间申请购置了经适房，之后又取得拆迁安置房。但住房管理部门未能及时对这类经适房启动退出机制。
（三）目前经适房主要退出方式过于单一。从目前经适房实际退出情况看，一般都是达到规定上市交易年限后由申请人进行交易，售房后由申请人补交相关费用后退出，而政府回购这种方式在实践中还不多见。这种情况下，经适房实际上就从保障性住房市场流向了商品房市场，改变了原住房性质，也直接导致了经适房存量的减少，无法实现保障房的循环利用。
二、导致退出机制运行不顺畅的主要原因
（一）部门间信息联动比对机制尚未建立，无法形成管理合力。到目前为止，住房管理、不动产登记、公积金管理、工商管理等与家庭收入及住房变动相关的管理部门之间尚未建立信息比对机制，经适房管理部门不能及时有效地掌握保障申请人的家庭收入、住房条件变动情况，也就无从进行有效核查，并及时启动退出机制。
（二）制度不细化，管理部门难于操作。《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）规定“建立健全分配和运营监管机制……（四）健全退出机制。……经济适用住房购房人通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合经济适用住房保障条件的，应当退出经济适用住房，或者通过补交土地收益等价款取得完全产权。对拒不服从退出管理的，可以依照规定或合同约定申请人民法院强制执行”。以上规定是原则性的。究竟如何退出？是否可以政府回购？回购标准如何确定？补交土地收益标准是多少？是否需要补交房屋价差款？房屋价差款标准又是多少？申请人民法院强制执行，如住房对配售人是唯一住房，又如何执行？这些问题在基层尚未有明确规定。
(三)住房管理部门重视程度不够，有畏难情绪。经适房不同于公租房或廉租房，配售人按优惠价缴纳了房款，取得了部分产权。在此情况下，住房部门管理底气不足，主观上管理意愿不强。
针对以上问题，应进一步完善退出机制，充分发挥经适房保障作用。一是建立健全部门之间信息联动比对机制，便于住房管理部门及时掌握配售家庭收入、住房条件变动情况；二是制订出台退出实施细则，按各地实际情况，对政府回购标准、程序，补交土地收益和房屋价差标准等予以细化明确，便于住房管理部门操作；三是严格处理处罚，对隐瞒、虚报或伪造相关信息违规申购的经济适用房的，加大处理处罚力度，除补交相关费用外，将其纳入个人征信系统，并建立黑名单制度，使其终生不得享受保障性住房政策；四是加大日常管理力度，管理部门应充分重视经适房作用，将其置于与公租房管理同等重要的地位，研究摸索经适房管理的有效办法。
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